부동산 시장 핵심 키워드 4가지

부동산 시장에서 중요한 키워드는 많다. 그중에서도 특별히 향후 20년 간의 부동산 시장의 흐름을 나타낼 수 있는 핵심 키워드 4가지를 뽑았습니다. 새 아파트, 역세권, 소형, 임대료 4가지 키워드를 이용해 향후 20년 간의 부동산 시장을 전망해 보겠습니다.

1. 새 아파트

새 아파트, 새집은 언제나 사람들의 욕망을 자극하는 키워드다. 10년, 20년 된 아파트에서 살면 살면서 느끼는 불편함들이 있다. 이러한 불편함들이 다 개선되어서 나오는 것이 새 아파트이다. 예를 들어서 20년 된 1세대 아파트는 지상에 주차장이 있는 형태이고, 2세대는 여기서 개선된 지상, 지하 주차장 혼합식, 3세대는 지하 주차장 형태이다. 이처럼 아파트는 사람들의 욕구에 맞게 점점 진화되어 간다. 새 아파트를 갖기 위한 방법은 세 가지가 있다. 첫째는 재개발 투자이다. 재개발 지역의 땅을 미리 확보해, 재개발 후 지어지는 아파트의 입주권을 획득하는 방식이다. 이 경우 성공하면 가장 큰 수익률을 얻을 수 있지만, 시간이 너무 오래 걸리고 중간에 좌초되는 경우도 너무 많기 때문에 위험한 투자이다. 두 번째는 재건축 투자이다. 재건축은 재개발에 비해 리스크가 적습니다. 우선 재건축은 오래된 아파트를 대상으로 하기 때문에 각 가구의 점유 면적이 비슷하고, 이 때문에 거래가 잘 되는 편입니다. 거래가 잘 되기 때문에 재건축 진행도 재개발보다 빠른 편입니다. 세 번째로, 분양입니다. 재개발 또는 재건축을 통해 새 아파트를 짓게 되면, 기존의 토지 점유자들에게 조합원 입주권을 분배하고 남은 세대에 대해 일반 분양을 시행합니다. 일반 분양을 통해 새 아파트를 취득하는 경우가 가장 많습니다. 분양가 상한제 등으로 주변 아파트 시세에 비해 분양가가 턱없이 저렴한 경우가 있습니다. 이럴 경우 청약 경쟁률이 100:1, 200:1 수준으로 높아지는 것입니다. 하지만 최근에는 인플레이션으로 인해 자재값과 인건비가 올라 분양가가 구축 아파트에 비해 가격 메리트가 없는 경우가 대부분이기 때문에, 분양 시장이 매우 침체되어 있습니다.

2. 역세권

역세권은 부동산 투자에 있어서 매우 중요한 핵심 키워드입니다. 편리한 생활은 언제나 사람들의 욕망을 자극합니다. 또한, 개발 효율성의 측면에서도 지하철은 초기 건설 비용이 많이 들어가기 때문에 확보된 교통 인프라에 집중해서 도시개발이 이루어질 확률이 높습니다. 아무리 역세권이 확장되고 연장된다 하더라도, 역세권은 그 자체로 희소성을 가지기 때문에 부동산 시장에서의 가치는 사라지지 않습니다.

3. 소형

소형 주거시설의 수요는 앞으로 점점 늘어날 것입니다. 혹자들은 소형 아파트에 너무 많은 관심이 쏠리고, 상대적으로 대형 아파트가 저평가되어 있기 때문에, 앞으로는 대형 아파트의 가격이 오를 것이라고 말한다. 단기간동안 일시적으로는 그럴 수 있으리라고 생각한다. 그러나 장기적인 트렌드는 소형화 추세로 갈 것이 분명하다. 왜냐하면 세계 경제는 신냉전 시대로 접어들고, 과거 30년의 폭발적 경제 성장을 이끌었던 세계화의 시대가 저물고 있기 때문이다. 우리나라는 소규모 개방경제 형태의 무역국가이기 때문에, 이러한 세계 경제의 방향성은 우리나라가 향후 10~20년간 눈에 띄는 성장을 하기는 힘들다는 것을 뜻합니다. 또한 설상가상으로 우리나라는 0.7이라는 미증유의 출산율을 기록하기 때문에 미래 잠재성장률이 오르기 힘들고, 각 개인들의 소득 향상을 기대하기 어렵습니다. 또한, 고령화로 인해 소득원이 제한적인 노인 세대는 집을 줄이면서도 병원이나 여러 가지 인프라가 갖춰진 도심지 가까이 있으려고 할 것입니다. 따라서 향후 20년간은 핵심지역의 소형 주거시실이 점점 대세가 될 것으로 생각합니다.

4. 임대료

부동산 가치를 평가할 때 해당 부동산이 임대료가 지속적으로 오를만한 물건인지 판단하는 것이 좋다. 부동산 임차인의 경우에는 임차하고자 하는 집의 투자 가치에는 관심이 없다. 오로지 내가 편하게 잘 지내다 갈 수 있는 집인지 여부만 중요할 뿐이다. 장기적으로 임차인의 실수요가 상승할 수 있는 부동산이라면, 매매가격도 자연히 따라 올라갈 수밖에 없다. 불확실한 호재를 쫓기보다 확실한 임차 수요를 보고 투자를 하는 것이 훨씬 더 합리적인 투자 방식이라 할 수 있겠다.