핵심 부동산 투자의 장애물

우리나라 경제는 장기 침체로 가는 위험한 길목에 있으며, 이미 저성장 시대로 진입했다. 이로 인해 부동산 시장도 과거처럼 전국 모든 지역이 오르는 시기는 지났다. 앞으로는 핵심 부동산만 괜찮은 수익률을 유지할 것이다. 그러나 현실에서는 핵심 부동산 투자를 하기에 장애물이 있다. 이 장애물들을 알아보겠습니다.

1. 핵심 부동산이 무엇인지 모른다.

핵심 부동산이란, 오래 보유하고 있어도 꾸준히 오르고, 평균보다 더 높은 수익을 기대할 수 있고, 하락했을 때 더 빠르게 회복하는 부동산입니다. 핵심 부동산을 형성하는 원인은 무엇보다 입지입니다. 역세권, 초품아, 뷰, 인프라 등이 잘 갖추어진 곳이 핵심 부동산입니다. 또한, 지자체에서 장기적으로 지역의 핵심 입지로 키울 의지가 있는 지역이 핵심 부동산 지역입니다. 각 지역마다 10년, 20년 개발 계획이 있습니다. 이 개발 계획을 보고 지역 내에서 어떤 곳에 개발 예산이 많이 투입되는지를 보면 참고할 수 있습니다. 또한, 해당 지역에 큰 공원이 있는지를 보는 것도 핵심 부동산 입지를 알아볼 수 있는 팁이 됩니다. 지자체에서 공원을 짓는다는 것은 이 지역을 쾌적한 프리미엄급 주거단지로 만들 의지가 있다는 의미입니다. 사람이 살지 않는 곳에 공원을 만들지 않습니다. 이곳을 대규모 프리미엄급 대규모 주택단지로 만들 의지가 있기 때문에 막대한 예산을 투입해 공원을 만든 것입니다.

2. 핵심 부동산 옆의 물건을 산다.

보통 일반 투자자들이 부동산에 관심을 가지고 공부를 하는 시기는 부동산 활황기다. 핵심 부동산에 대해서 공부를 마치고 현장에 나가면 빠르게 물건이 자취를 감추거나, 더 높은 가격으로 사야 되는 상황이 벌어지는 경우가 많습니다. 이런 상황에서 투자자들이 흔히 하는 실수가 구매 여력이 되는 비핵심 부동산을 사는 것입니다. A라는 핵심 부동산은 너무 비싸기 때문에, 그 옆의 B라는 비핵심 부동산을 구입하는 것입니다. 특히 공인중개사의 화려한 말에 현혹되어서 이런 결정을 하는 경우가 많습니다. 공인중개사는 투자자의 급한 마음을 읽어내고, 거래를 성사시키기 위해 조금 싼 비핵심 부동산을 추천합니다. 이런 비핵심 부동산은 가격이 오를 때 덜 오르고, 내릴 때 더 많이 내립니다. 한번 가격이 하락하면 회복도 쉽게 되지 않습니다.

3. 핵심 부동산을 과도하게 오른 가격에 산다.

핵심 부동산을 사는 것은 좋지만, 그렇다고 너무 비싸게 사면 투자의 의미가 없어지게 된다. 흔히 부동산은 무조건 오른다고 생각하는 경향이 있는데, 그렇지 않다. 부동산 사이클에 따라서 길게 5~10년의 부동산 하락 기간이 주기적으로 발생한다. 대표적인 예로 2005년에 14억이었던 잠실 주공 5단지 아파트 가격은 점점 하락해서 9억까지 하락한 다음에야 2016년에 이르러 14억으로 다시 회복했습니다. 10년 만에 다시 아파트 가격을 회복했으니 잘된 것일까요? 10년 동안 낸 대출 이자 또한 투자금으로 생각해야 하기 때문에 손실을 본 것입니다. 또한 10년의 세월 동안 잃은 기회비용도 엄청납니다. 투자를 할 때에는 항상 기회비용을 생각해야 합니다. 부동산 하락기에 상승하는 자산군은 반드시 있기 마련입니다. 또한 10년간의 스트레스도 무시할 수 없습니다. 10년간 원금을 회복하지 못하는 투자로 인한 스트레스는 정말 고통스럽습니다. 현실적으로  10년간 이 스트레스를 버텨낼 수 있는 투자자는 거의 없다고 봅니다.

4. 결국 대중을 따른다.

핵심 부동산에 투자해야 한다고 공부하고 그렇게 해야지 마음을 먹었더라도, 주변에서 빌라투자로 돈을 벌었다거나 재개발 투자로 돈을 벌었다는 얘기가 들려오면, 대부분의 투자자는 흔들리게 됩니다. 빌라 투자나 재개발 투자는 호황기 때는 미친 듯이 오르고 거품이 형성되지만, 위기가 오는 순간 폭락하는 특징이 있습니다. 그러나 대중들은 상승하는 그 순간만 보고 아무런 분석 없이 투자를 하는 경우가 많습니다. 투자가 아니라 투기, 도박판에 참여하는 꼴입니다.