한국의 저출산과 부동산 시장의 관계 분석

한국은 심각한 저출산 문제로 골머리를 앓고 있습니다. 저출산 문제는 사회 전분야의 축소와 위기를 가져올 것이며 장기적으로 한국이라는 국가가 소멸될 것이라는 예측도 있습니다. 오늘은 한국의 저출산이 어느 정도로 심각한지 알아보고, 그에 따른 부동산 시장에의 영향을 전망해 보겠습니다.

1. 저출산 현황

한국은 전 세계에서 압도적인 출산율 꼴찌 국가입니다. 2023년 2월 기준 여성 1인당 신생아 수는 0.78명을 기록했습니다. 2020년 기준으로 한국은 0.84명, 뒤에서 2등 이탈리아는 1.24명을 기록했습니다. 꼴찌와 뒤에서 2등의 격차가 비교가 되지 않을 만큼 우리나라의 저출산 문제는 심각합니다. 출산율 저하 속도 또한 무섭습니다. 2020년 0.84명이었는데 2022년 0.78명을 기록하고, 2023년 3분기 합계 출산율은 0.7명까지 떨어졌습니다. 이러한 한국의 출산율은 전쟁과 같은 극심한 사회적 재앙이 닥쳤을 때 말고는 현실에서 나타나기 힘든 출산율 수치라고 전문가들은 얘기합니다. (사실, 현재 전쟁 중인 우크라이나보다 출산율이 훨씬 낮습니다.) 출산율이 0.7명으로 유지된다는 가정 하에, 한 세대가 지나면 200명당 신생아 70명, 두 세대가 지나면 24.5명이 됩니다. KDI 연구 자료에 따르면, 한국의 인구는 2023년 5천2백만 명에서 2041년 4천만 명대, 2070년 3천8백만 수준으로 감소 예정이라고 합니다.(이것도 낙관적으로 잡은 숫자인 듯합니다.)

2. 저출산 원인

한국의 저출산 원인은 매우 다양하고 복잡하지만, 가장 큰 원인은 수도권 과밀화가 아닐까 생각합니다. 수도권 과밀화가 부동산 가격 거품 생성, 대학 서열화와 사교육비 문제, 일자리 문제, 지방 소멸 문제 등 모든 것의 근본 원인이 아닐까 생각합니다. 수도권을 집중적으로 투자하고 개발함으로써, 양질의 일자리가 수도권으로 쏠리게 되었고, 일자리를 따라 인구가 밀집하게 되고, 더 좋은 직장에 갈 기회를 늘리기 위해 서울 지역 대학에 학생들이 몰리게 되고, 더 좋은 대학과 일자리를 가지기 위해서 수도권으로 집중하다 보니 수도권 집값 거품이 생겨난 것입니다. 이렇게 되다 보니, 서울에서는 집값이 너무 비싸서 청년들이 정착할 수가 없고, 지방에서는 일자리가 없으니 청년들이 떠나는 것입니다. 서울에 정착하지 못하는 청년들은 경기도로 밀려나가고, 왕복 출퇴근 시간이 기본 2시간이 걸립니다. 그렇다고 맞벌이를 포기하기에는 아기는커녕 부부 둘 생활비에 드는 돈도 대지 못하기 때문에, 맞벌이를 필수적으로 해야 합니다. 그러면 아기를 낳기에는 시간이 없고, 돈이 없는 상황이 펼쳐지게 됩니다. 복잡한 과정을 거치지만 결국 원인은 수도권 과밀화입니다. 정부는 신혼부부에게 아기를 낳으면 돈을 주는 방식의 정책을 위주로 쓰고 있지만, 수도권 과밀화가 근본적으로 해소되지 않으면, 모든 정책은 언발의 오줌누기 식 대응 밖에 되지 않습니다.

3. 출산율의 부동산 시장 영향

많은 사람들이 부동산 시장에 대해 반신반의하고 있는 것 같습니다. 부동산 상승론 자는 지난 30년간 그래왔듯이 모두가 시장에 부정적인 전망을 쏟아낼 때 부동산을 매수해야 한다고 말합니다. 반면에 부동산 하락론자는 한국의 부동산 시장은 장기 하락 국면의 초입에 왔다고 말합니다. 저 또한 확신이 없기에, 믿을만한 부동산 전문가인 유튜버 채상욱 씨의 의견을 적어보겠습니다. 채상욱 씨에 따르면, 한국 부동산 시장은 일본의 잃어버린 30년을 따라가는 것이 맞을 것이라고 합니다. 왜냐하면 한국의 부동산 시장은 잠재 경제 성장률과 비슷한 속도로 상승해 왔기 때문입니다. 하지만 벌써 시작된 잠재 성장률 저하가 앞으로는 인구 절벽으로 인해 점점 가속화되고, 30년 뒤에는 마이너스 성장률 시대로 가게 될 것이라고 합니다. 물론 과거 일본의 부동산 버블은 한국의 그것보다 훨씬 심한 수준이었지만, 한국은 그 대신 월등하게 낮은 인구 감소를 겪을 것이기 때문에 동일 선상에 놓아도 무방하다고 보는 것입니다. 50년만 지나도 인구의 40%가 감소하는 사회에서 부동산 가격이 지속적으로 오르는 것 자체가 망상이라는 것입니다. 심지어 부동산뿐만 아니라 모든 자산 가격이 폭락하고, 소득 현금흐름도 낮아질 것이라고 합니다. 채상욱 씨에 의하면 일본은 30년간 무난히 잘 버텨냈고, 이제는 성장 동력이 있을 것이라고 말합니다.